نکات کلیدی در قراردادهای خرید و فروش ملک، شرایط مبایعه نامه، شیوه های مرسوم در انتقال مالکیت و به طور کلی اعتبار اسناد مالکیت و رسمیت آن ها از جمله مواردی است که رعایت آن ها هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش امری ضروری به حساب می آید. نظر به اهمیت آنچه در اصطلاح «بیع» نامیده می شود و با توجه به «شروط چهارگانه ی صحت معامله در قانون مدنی»، برنامه ی «مشاور» موضوع این هفته ی خود را به این مهم اختصاص داده بود.

در این برنامه که یکشنبه 12 شهریور به طور زنده از شبکه ی جام جم پخش شد؛ «حمیدرضا محمد باقری» (مستشار و قاضی دیوان عالی کشور) علاوه بر توضیح کافی در خصوص شروط صحت معامله و ارکان قرارداد خرید و فروش به پرسش های متعدد مخاطبان مقیم خارج از کشور به طور مشروح پاسخ داد. وی سخنانش را با بیان تفاوت «بیع نامه» با «توافق نامه» و «قولنامه» آغاز کرد و در این خصوص چنین توضیح داد: «قراردادهایی که با عناوین توافق نامه، قولنامه، صورتجلسه و نمونه های مشابه تنظیم می شود؛ در واقع نوعی تعهد به انجام معامله است؛ در حالی که انجام معامله نیاز به تنظیم سند رسمی دارد. رسم بر این است که خریدار و فروشنده ابتدا توافق می کنند؛ سپس برای تنظیم بیع نامه به عنوان سند رسمی به دفترخانه مراجعه می کنند. از نظر قانون فقط سند رسمی ثبت شده در دفتر اسناد رسمی معتبر است و بقیه ی موارد صرف نظر از این که در دفتر مشاور املاک یا در خانه، در قرارداهای چاپی یا دست نویس یا هر شکل دیگری، حتی اگر همراه با کد رهگیری باشد؛ فقط سند عادی محسوب می شود و در صورت بروز اختلاف، اصالت ادعا و صحت معامله منوط به حکم قاضی است.»محمدباقری در بخش های بعدی برنامه در فاصله ی پاسخ دادن به پرسش های مخاطبان، به تفاوت سند دفترچه ای و سند تک برگ اشاره کرد و با برشمردن ارکان قرارداد، توصیه کرد که هنگام تنظیم قولنامه یا سند رسمی به مواردی چون هویت مالک، مشخصات ملک، شروط ضمن عقد و توافق های جانبی با دقت و وسواس بیشتری مورد توجه قرار گیرد و همه ی موارد به وضوح در سند قید شود.

وی گفت: «فروشنده باید مالک رسمی یا وکیل محضری فروشنده با اجازه ی رسمی برای فروش باشد. رؤیت سند ملک و بررسی دقیق مشخصات درج شده در آن و رؤیت اسناد هویتی مالک یا وکیل او امری ضروری است. موضوع یا مورد معامله و توضیح در خصوص شش دانگ با اشاره ی دقیق به نوع ملک و مشخصات آن برابر آنچه در سند تک برگ نوشته می شود؛ بسیار مهم است.

استعلام در خصوص وضعیت فعلی ملک از طریق سامانه ی ثبت من یا استعلام در دفترخانه نباید فراموش شود. علاوه بر این توجه داشته باشیم که توضیح در خصوص مواردی مانند حق فسخ و تعیین وجه التزام و شروط مورد توافق دیگر از اختلاف های احتمالی بعدی جلوگیری کرده و طرفین را از مراجعه به مراجع قضایی بی نیاز می کند.»